Как сбить цену при покупке квартиры?

Последнее обновление: 04.02.2022 Умение торговаться – полезный навык. А при покупке квартиры такой навык может сохранить Покупателю десятки и даже сотни тысяч рублей. Заманчиво, правда? А как правильно торговаться, чтобы снизить назначенную Продавцом цену и получить скидку? Послушаем, что говорят об этом знающие люди – риэлторы. Есть категория бойких Покупателей, которые за словом в карман не лезут, и никогда не берут на рынке товар по цене на ярлычке. Как сбить цену при покупке квартиры, они, наверняка, тоже знают. Ну, или думают, что знают. Есть и те, кто торговаться категорически не любит и не умеет. Эти скромняги безбожно переплачивают даже за сувениры на восточных базарах, где торг – любимая национальная забава, а в цену часто заложена возможность скидки процентов эдак на 80. Покупая недвижимость Откроется в новой вкладке.»>на вторичном рынке, настроиться на торг должны и те, и другие. Во-первых, потому, что многие Продавцы специально завышают цену, оставляя себе «запас для торга». Во-вторых, собственник недвижимости может быть сам не уверен в своей цене. В этом случае за полчаса умелого торга можно скинуть сумму, равную заработку за несколько месяцев, даже с «окончательной» цены квартиры. Поэтому даже отчаянным любителям торга нелишним будет почитать о том, как правильно торговаться при покупке квартиры, чтобы снизить цену Продавцу. Ведь самый эффективный торг тот, который основан на убедительных аргументах, А так как квартиру мы покупаем не каждый день, то аргументы лучше подготовить заранее. Чтобы торговаться обоснованно и убедительно, и грамотно сбить цену при покупке квартиры, Покупателю нужно:

выяснить текущую тенденцию рынка недвижимости ( динамику цен ); расположить к себе Продавца ( «другу» уступят охотнее, чем «недругу» ); использовать некоторые психологические приёмы ( см. ниже ); выявить все недостатки квартиры/подъезда/дома для обоснования скидки; предложить свои выгодные условия сделки взамен снижения цены; зафиксировать договорную цену, заключив Договор аванса,

А теперь подробнее о том, как это сделать.

Как уменьшить стоимость квартиры при продаже?

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре? — Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры ? Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более ( а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке ). Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут ( например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе ). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости ( особенно, в Москве ). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами. Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир, Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов ( подробнее – в Глоссарии по ссылке ). А «почти законный» способ – это и есть занижение ( уменьшение ) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше? Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости. !!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ, За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт! Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры, Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться? Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость ! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Сколько торговаться при покупке квартиры?

Минимальная цифра торга составляет от 5 до 10% от заявленной стоимости, но есть продавцы, которые изначально закладывают в цену объекта потенциальный торг до 30%!

Как правильно общаться с риэлтором?

Риэлтор стоит над покупателем и продавцом — Посредники отстаивают свои интересы, не занимая сторону покупателя или продавца. Это существенно снижает вероятность заключения выгодной сделки, так как общение двух сторон сделки зачастую выстраивается под руководством самого посредника.

При общении с риэлтором вам нужно заставить его следовать вашему плану беседы и предоставлять вам ту информацию, которая вас интересует, а не ту, которая есть у него. При этом не стоит допускать типичной ошибки и спешить встречаться с продавцом до самостоятельного осмотра недвижимости и окрестностей.

Как правило, если вы проводите внешний осмотр объекта без риэлтора и продавца, вам удается сформировать более непредвзятое впечатление о предложении. Особенно ценны в данном случае негативные характеристики лота. Они становятся основаниями для аргументированного снижения цен при разговоре с владельцем.

При этом не стесняйтесь задавать риэлтору нетипичные вопросы. Например, кто такой продавец, давно ли продается этот объект и снижалась ли его стоимость. Информация о продавце едва ли не самая ценная из тех, что риэлтор может предоставить покупателю. Многие покупатели разведку не проводят, и оказываются абсолютно не готовы к общению с домовладельцами.

Те, зная сильные стороны предложения, упирают на них, подтверждая цену. Гости, не зная ровным счетом ничего, в лучшем случае импровизируют, в худшем — соглашаются с озвучиваемыми доводами. А все потому, что пошли на поводу у посредника и согласились с его сценарием диалога.

Чем опасно занижение стоимости?

Продавцу не стоит расслабляться — Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

1. Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела не стоит.
2. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риелтора, нотариуса и даже покупателя.
3. Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем.
4. В таком случае часть суммы за квартиру, которая передаются неофициально, можно не получить вовсе.

От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства. «Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям.

Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность. Более того, если квартира станет фигурантов судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий,

Кроме того Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.

Почему нельзя покупать квартиру с занижением?

Вы покупаете квартиру, и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. По закону цена в сделках купли-продажи недвижимости — это важное условие самой сделки. Договор должен предусматривать цену. Если цены нет — нет и сделки.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, покупатель и продавец должны представить в Росреестр договор купли-продажи квартиры (ДКП). Договор купли-продажи без цены нельзя зарегистрировать, значит, он будет считаться незаключенным, а сделка — несостоявшейся ( cт.558 ГК РФ ). Ст.555 ГК РФ Бывает, что продавцы просят указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости квартиры.

Например, квартира стоит 6 млн руб., а продавец просит поставить 4 млн. Обычно это связано с тем, что он не хочет платить налог. При продаже квартиры продавец получает доход. В некоторых случаях с него нужно заплатить налог 13 % ( п.1 ст.224 НК РФ ), Разберемся, в каких случаях это нужно делать.

• Когда налог платить не нужно.
• По закону налог с продажи квартиры платить не нужно, если она была в собственности продавца: Как вычисляется налог с продажи недвижимости.
• Доходом от продажи квартиры считается ее цена, указанная в договоре купли-продажи.
• Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или она отсутствует, например в безвозмездных договорах, то для налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости ( п.2 ст.214.10 НК РФ ),

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно посмотреть на сайте Росреестра, Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, нужно ввести ее адрес или кадастровый номер на сайте Росреестра Налогооблагаемую базу, а значит, и налог с продажи можно уменьшить двумя законными способами:

1. Использовать имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. ( подп.1 п.2 ст.220 НК РФ ). Например, цена продажи — 6 млн руб. С вычетом в 1 млн руб. налогооблагаемая база составит 5 млн руб., а налог будет равен: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб. В данном случае выгоднее применить другой способ.
2. Учесть фактические расходы на покупку квартиры и документально подтвердить их ( подп.2 п.2 ст.220 НК РФ ), Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 4 млн руб. и теперь продает за 6 млн руб., то налог будет вычисляться с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Он составит: (6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 руб.