Для чего завышают стоимость квартиры?

Для чего завышают стоимость квартиры
Завышение стоимости квартиры при ипотеке — Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях. Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Почему нельзя занижают стоимость квартиры?

Вы покупаете квартиру, и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. По закону цена в сделках купли-продажи недвижимости — это важное условие самой сделки. Договор должен предусматривать цену. Если цены нет — нет и сделки.

  • Чтобы зарегистрировать переход права собственности, покупатель и продавец должны представить в Росреестр договор купли-продажи квартиры (ДКП).
  • Договор купли-продажи без цены нельзя зарегистрировать, значит, он будет считаться незаключенным, а сделка — несостоявшейся ( cт.558 ГК РФ ).
  • Ст.555 ГК РФ Бывает, что продавцы просят указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости квартиры.

Например, квартира стоит 6 млн руб., а продавец просит поставить 4 млн. Обычно это связано с тем, что он не хочет платить налог. При продаже квартиры продавец получает доход. В некоторых случаях с него нужно заплатить налог 13 % ( п.1 ст.224 НК РФ ), Разберемся, в каких случаях это нужно делать.

Когда налог платить не нужно. По закону налог с продажи квартиры платить не нужно, если она была в собственности продавца: Как вычисляется налог с продажи недвижимости. Доходом от продажи квартиры считается ее цена, указанная в договоре купли-продажи. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или она отсутствует, например в безвозмездных договорах, то для налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости ( п.2 ст.214.10 НК РФ ),

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно посмотреть на сайте Росреестра, Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, нужно ввести ее адрес или кадастровый номер на сайте Росреестра Налогооблагаемую базу, а значит, и налог с продажи можно уменьшить двумя законными способами:

  1. Использовать имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. ( подп.1 п.2 ст.220 НК РФ ). Например, цена продажи — 6 млн руб. С вычетом в 1 млн руб. налогооблагаемая база составит 5 млн руб., а налог будет равен: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб. В данном случае выгоднее применить другой способ.
  2. Учесть фактические расходы на покупку квартиры и документально подтвердить их ( подп.2 п.2 ст.220 НК РФ ), Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 4 млн руб. и теперь продает за 6 млн руб., то налог будет вычисляться с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Он составит: (6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 руб.

    Чем грозит покупка квартиры по заниженной стоимости?

    Продавцу не стоит расслабляться — Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

    Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риелтора, нотариуса и даже покупателя. Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть суммы за квартиру, которая передаются неофициально, можно не получить вовсе.

    От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства. «Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям.

    • Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным.
    • Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.
    • Более того, если квартира станет фигурантов судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий,

    Кроме того Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.

    Можно ли взять ипотеку на сумму больше стоимости квартиры?

    Дают ли банки денег больше, чем стоит залоговая квартира — Когда заемщик приходит в банк за ипотекой и обеспечением по кредиту выступает только залоговое жилье, сумма кредита не может превысить оценочную стоимость квартиры. Банк берет деньги для выдачи кредитов населению в Центробанке под процент. Взять ипотеку больше стоимости квартиры Банк не может рисковать, выдавая клиентам деньги без обеспечения. Единственно возможный вариант — поискать варианты займа с минимальным стартовым взносом или без него. Варианты решения проблемы:

      квартира в строящемся доме от девелопера при оформлении ипотеки в определенном банке; льготные ипотечные программы с господдержкой с нулевым первоначальным взносом; субсидии от государства для определенных категорий граждан на погашение первоначального взноса.

    Перечисленные варианты доступны не всем. Поэтому предстоящие расходы лучше просчитывать заранее.

    Чем опасно завышение стоимости квартиры?

    Отдадите больше, чем получите — По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи. Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

    Как проходит сделка по ипотеке с завышением?

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке — При покупке квартиры в ипотеку есть много важных нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос. Одни покупатели пытаются честно на него накопить, другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки.

    • Например, просит собственника недвижимости завысить цену приобретаемой квартиры.
    • Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить на размер первоначального взноса, который требует банк.
    • Ее покупатели якобы передадут продавцу при подписании предварительного договора.
    • А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры перечислит уже банк после регистрации сделки.

    Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме? Давайте разбираться.

    Как могут обмануть при продаже квартиры?

    Расписка за несуществующую сумму — Очень тонкая схема обмана продавца квартиры. Потенциальный покупатель показывает свою заинтересованность в сделке и заявляет, что будет брать ипотеку, чтобы выкупить вашу недвижимость. Далее он будет рассказывать вам, что банк одобрил ему ипотеку, вот только средств на первый взнос у него нет, поэтому финансовое учреждение не выдаст ему деньги.

    Сколько лет нельзя продавать квартиру?

    Сколько нельзя продавать квартиру? — По общему правилу, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Таким образом, если вы владеете квартирой (либо долей в ней) более 5 лет, то НДФЛ с доходов от ее продажи платить не нужно. В некоторых случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года:

      когда право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика; когда право собственности получено в результате приватизации; когда право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; когда в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом приобретение иного жилого помещения в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение учитываться не будет.

    Во всех вышеуказанных случаях вы можете продать квартиру без уплаты НДФЛ, если владели ей 3 года и более Семьи, в которых есть не менее двух детей, вообще могут быть освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья при соблюдении ряда установленных законом условий.

    Чем опасна неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры?

    Фото: ТАСС/Антон Новодережкин Управляющий партнер инвестиционного холдинга юрист Эдуард Бугров предостерег россиян от покупки квартир по очевидно заниженной цене относительно рыночной стоимости. Об этом сообщает сайт «Аргументы и факты», В некоторых объявлениях продавцы указывают пункт «неполная стоимость в договоре».

    По словам эксперта, занижение стоимости жилплощади может быть вызвано попыткой уклониться от выплаты подоходного налога в размере 13%. Он предусмотрен для случаев, когда хозяин квартиры владел ей менее пяти (иногда менее трех) лет. «Попытка уклониться от уплаты налогов – это преступление, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.

    Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», – подчеркнул юрист.

    Кроме того, продавец жилплощади может оказаться банкротом. В таком случае конкурсный управляющий активами может отменить сделку, и квартира вернется к продавцу. Покупатель же получит сумму, указанную в договоре. Также возможны ситуации, когда оспорить сделку смогут родственники продавца – такой исход вероятен при приобретении квартиры у пожилых людей.

    Если в суде родственники докажут недееспособность продавца на момент купли-продажи, то покупатель сможет претендовать только на прописанные в договоре средства. Во избежание проблем с законом Бугров посоветовал продавцу дорогой недвижимости зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а затем перевести объект из статуса жилого помещения в коммерческое.

    Какую сумму указать при покупке квартиры?

    Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец.

    Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога. С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом.

    Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех). Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации.

    1. Для них сохранен прежний трехлетний срок.
    2. Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта.
    3. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

    Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

    В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

    Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

    О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова, Как уменьшить размер налога? Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости.

    При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти. «Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве.

    Чем грозит сделка с квартирой менее 3 лет в собственности?

    Мошенники — Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Для чего завышают стоимость квартиры

    Чем опасно завышение цены в договоре купли-продажи?

    Риски завышения стоимости — Потенциальные неприятности преимущественно ложатся на продавца. Во-первых, в случае признании сделки недействительной придётся вернуть сумму, указанную в договоре. Во-вторых, при определённых условиях может появиться обязанность по уплате 13-процентного налога от разницы между ценой покупки и продажи.

    Важно! Участие банка в сделке усложняет процедуру отчуждения недвижимости. Финансовое учреждение должно одобрить подписание договора, что требует времени. Но и приобретатель ипотечной квартиры не может чувствовать себя в безопасности. Если в банке узнают об обмане, скорее всего, потребуют досрочно рассчитаться по кредиту.

    При определённых обстоятельствах возможна и уголовная ответственность по факту мошенничества.

    Кому не дадут ипотеку?

    С учетом повышения ставок в октябре 2021 и в январе 2022 года ежемесячный платеж по ипотеке в Красноярске вырос на 17%. В связи с этим банки в последнее время ужесточают условия выдачи займов. Эксперты компании «Этажи» рассказали, кому банки не одобрят ипотеку По статистике, 75% всех сделок с недвижимостью проходит с ипотекой.

    В 2022 году аналитики прогнозируют снижение доступности кредитного жилья. По данным Росстата, с сентября 2019 года цена на недвижимость увеличилась на 45%. В начале этого года отношение среднего платежа по ипотечному кредиту к размеру медианной заработной платы в России приблизилось к 70%. Сокращается также площадь квартиры, которую можно приобрести на средний ипотечный платеж.

    Елена Лалетина, заместитель директора компании «Этажи» по работе с партнерами, считает, что банки смотрят не на то, кем человек работает, какой у него состав семьи, а на то, насколько стабильный у него доход. Основными факторами, влияющими на одобрение банка являются: кредитная история, наличие текущих задолженностей (в том числе у судебных приставов), недостаточный доход, неподходящий возраст, непогашенная судимость и отсутствие российского гражданства.

    Длительные просрочки по кредитам Отрицательная кредитная история в первую очередь влияет на решение банка. Вся информация о текущих и уже оплаченных займах подается в бюро кредитных историй. Таких бюро сейчас три. Если просрочки 5-6 дней, то это вряд ли повлияет на одобрение, а длительные — это 100% отказ.

    Большинство банков негативно относятся к микрозаймам в истории. Это говорит о финансовой неграмотности клиента, что он не может рассчитать свои расходы. Как можно проверить свою кредитную историю?

    Каждый человек может сам заказать свою историю кредитов. Бесплатно можно ее заказать два раза в год через Госуслуги в одном из бюро. Можно подать заявку в банк и платно узнать свою историю. Если у супруга испорчена кредитная история, то может понадобиться нотариальное согласие или брачный контракт.

    Большая кредитная нагрузка Часто причиной отказа в одобрении необходимой суммы является высокая долговая нагрузка, в том числе кредитные карты, лимитами которых не пользуются, — продолжает Елена Лалетина. — Имея текущие непогашенные кредиты, получить одобрение банка можно, но только как отлагательное условие.

    На момент совершения сделки и выдачи кредита задолженности должны быть закрыты. Судебные задолженности у приставов Также банки обязательно проверяют базу ФССП. Здесь отображаются все долги, которые приставы взыскивают по решению суда. Это могут быть как задолженности по потребительским кредитам, так и долги за коммунальные услуги или алименты.

    Если есть сомнения по своему статусу, можно самостоятельно проверить данные в базе ФССП. Недостаточный доход Уровень дохода и его стабильность — также один из важных показателей для оценки банком будущего заемщика. Банк может одобрить ипотеку, если на ее обслуживание будет уходить не более 50% дохода семьи.

    Кому могут отказать в ипотеке?

    Как правило, для отказа у банка есть несколько основных причин: плохая кредитная история, наличие других кредитов, недостаточный доход или сведения, указанные заемщиком банку, оказались недостоверными. Банк не объясняет причину отказа, но можно проанализировать конкретную ситуацию и предположить, почему так вышло.

    Чем опасно завышение цены в договоре купли-продажи?

    Риски завышения стоимости — Потенциальные неприятности преимущественно ложатся на продавца. Во-первых, в случае признании сделки недействительной придётся вернуть сумму, указанную в договоре. Во-вторых, при определённых условиях может появиться обязанность по уплате 13-процентного налога от разницы между ценой покупки и продажи.

    1. Важно! Участие банка в сделке усложняет процедуру отчуждения недвижимости.
    2. Финансовое учреждение должно одобрить подписание договора, что требует времени.
    3. Но и приобретатель ипотечной квартиры не может чувствовать себя в безопасности.
    4. Если в банке узнают об обмане, скорее всего, потребуют досрочно рассчитаться по кредиту.

    При определённых обстоятельствах возможна и уголовная ответственность по факту мошенничества.

    Можно ли продать квартиру выше оценочной стоимости?

    Важно понять реальную рыночную стоимость квартиры — Марина Демина эксперт-оценщик В случае с квартирами существует два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Рыночная, как следует из ее названия, — это цена недвижимости на рынке. Можно просто посмотреть объявления о продаже похожих квартир и примерно понять ее рыночную стоимость.

    Кадастровая — это стоимость, которая указана в выписке из ЕГРН. Такая стоимость получена массовым методом, без учета индивидуальных характеристик квартиры. Она используется исключительно для целей налогообложения и к рыночной цене не имеет отношения. Продавец не обязан продавать квартиру по стоимости, которая указана в выписке из ЕГРН.

    Он вправе продать жилье за такую цену, которую считает выгодной и правильной. Она может быть и больше, и меньше кадастровой стоимости. Проще говоря, кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к цене продажи жилья. Поэтому если продавец хочет продать квартиру за 13 млн рублей, он имеет на это право.

    Оценщик может просто подтвердить эту цену для банка — в случае, если квартира на самом деле столько стоит. Здесь важно понять реальную стоимость квартиры. Если 13 млн — это сильно выше рынка, значит, надо выяснить почему. Возможно, продавец сделал дорогой ремонт, оставляет встроенную мебель и технику. Если же 13 млн — это просто завышенная рыночная цена, а на деле такие квартиры стоят, например, на 2 млн дешевле, то покупателю нет смысла договариваться о чем-то с оценщиком.

    В этой ситуации надо говорить с продавцом, чтобы он продал жилье по адекватной цене, или же отказаться от сделки.

    Кто имеет право на семейную ипотеку?

    Описание финансового продукта — Программа позволяет приобрести жилье (любой площади, но стоимостью не более 6-12 млн рублей в зависимости от региона) в ипотеку под низкий процент. Государство по данной программе не выделяет субсидий, но сниженная ставка поможет избежать больших переплат по кредиту.

    До 2021 года семейная ипотека выдавалась только родителям с 2 или более детьми. Затем в список добавились семьи, где с 01.01.2018 г до 31.12.2022 г. родился ребенок с особенностями развития. С 2021 года участвовать в программе могут также родители с 1 ребенком, родившимся в указанный выше период. Приобрести в ипотечный кредит можно: · квартиру в новостройке (уже сданной или строящейся); · вторичное жилье (только в рамках Дальневосточной ипотеки, где позволяется брать семейную ипотеку на покупку вторичного жилья в сельской местности); · частный дом; · таунхаус; · землю под застройку.

    Семьи, которые взяли ипотеку на покупку первичного жилья до рождения детей под более высокий процент, могут рефинансировать ее. Для этого нужно подать заявку в банк и представить все документы по недвижимости и прошлому ипотечному кредиту. Однако рефинансирование выгодно только в том случае, если до полного погашения осталось не менее половины срока и разница в ставке 1-2% и выше.

    Обратиться в банк можно даже в том случае, если ипотека уже была 1 раз рефинансирована. Чтобы оформить семейную ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с условиями кредитования и требованиями к заемщикам. Затем клиент подает заявку по конкретной программе в выбранный банк. В течение 3 дней кредитор пришлет предварительный ответ.

    Если он положительный, заемщик предоставляет документы и начинает искать подходящее жилье. Чтобы финорганизация одобрила заявку, нужно пройти процедуру оценки жилья. Услуги оценщика оплачивает заемщик. Если квартира соответствует требованиям банка, подписывается кредитный договор и договор купли-продажи.

    Банк оценивает каждого заемщика. Сумма кредита должна быть посильной для клиента с учетом срока и размера ежемесячного платежа (он не должен превышать 40-50% дохода семьи). Сам заемщик также должен оценивать финансовую нагрузку. Заранее просчитать переплаты и размер платежа можно с помощью онлайн-калькулятора.

    Залоговое имущество страхуется. Это гарантия для кредитора, что заемщик выплатит долг. Только после получения страховки можно заключить договор с банком и застройщиком. После покупки квартиры в ипотеку заемщик может подать документы на получение налогового вычета.