Зачем завышать стоимость квартиры в договоре?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке — Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях. Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Как происходит сделка с завышение стоимости квартиры?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке — При покупке квартиры в ипотеку есть много важных нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос. Одни покупатели пытаются честно на него накопить, другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки.

Например, просит собственника недвижимости завысить цену приобретаемой квартиры. Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить на размер первоначального взноса, который требует банк. Ее покупатели якобы передадут продавцу при подписании предварительного договора. А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры перечислит уже банк после регистрации сделки.

Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме? Давайте разбираться.

Почему нельзя занижают стоимость квартиры?

Вы покупаете квартиру, и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. По закону цена в сделках купли-продажи недвижимости — это важное условие самой сделки. Договор должен предусматривать цену. Если цены нет — нет и сделки.

1. Чтобы зарегистрировать переход права собственности, покупатель и продавец должны представить в Росреестр договор купли-продажи квартиры (ДКП).
2. Договор купли-продажи без цены нельзя зарегистрировать, значит, он будет считаться незаключенным, а сделка — несостоявшейся ( cт.558 ГК РФ ).
3. Ст.555 ГК РФ Бывает, что продавцы просят указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости квартиры.

Например, квартира стоит 6 млн руб., а продавец просит поставить 4 млн. Обычно это связано с тем, что он не хочет платить налог. При продаже квартиры продавец получает доход. В некоторых случаях с него нужно заплатить налог 13 % ( п.1 ст.224 НК РФ ), Разберемся, в каких случаях это нужно делать.

Когда налог платить не нужно. По закону налог с продажи квартиры платить не нужно, если она была в собственности продавца: Как вычисляется налог с продажи недвижимости. Доходом от продажи квартиры считается ее цена, указанная в договоре купли-продажи. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или она отсутствует, например в безвозмездных договорах, то для налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости ( п.2 ст.214.10 НК РФ ),

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно посмотреть на сайте Росреестра, Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, нужно ввести ее адрес или кадастровый номер на сайте Росреестра Налогооблагаемую базу, а значит, и налог с продажи можно уменьшить двумя законными способами:

1. Использовать имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. ( подп.1 п.2 ст.220 НК РФ ). Например, цена продажи — 6 млн руб. С вычетом в 1 млн руб. налогооблагаемая база составит 5 млн руб., а налог будет равен: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб. В данном случае выгоднее применить другой способ.
2. Учесть фактические расходы на покупку квартиры и документально подтвердить их ( подп.2 п.2 ст.220 НК РФ ), Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 4 млн руб. и теперь продает за 6 млн руб., то налог будет вычисляться с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Он составит: (6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 руб.
   

   Чем грозит занижение стоимости квартиры для покупателя?

   Продавцу не стоит расслабляться — Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

   Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риелтора, нотариуса и даже покупателя. Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть суммы за квартиру, которая передаются неофициально, можно не получить вовсе.

   От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства. «Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям.

   Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность. Более того, если квартира станет фигурантов судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий,

   Кроме того Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.

   Чем грозит неполная стоимость в Дкп?

   Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления’, – подчеркнул юрист.

   Чем грозит завышение стоимости квартиры?

   Отдадите больше, чем получите — По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи. Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

   Чем грозит сделка с квартирой менее 3 лет в собственности?

   Мошенники — Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили.

   Какую стоимость квартиры указывать договоре?

   Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец.

   1. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.
   2. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.
   3. С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому.
   4. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом.

   Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех). Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации.

   Для них сохранен прежний трехлетний срок. Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

   Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

   В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

   Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

   О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова, Как уменьшить размер налога? Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости.

   При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти. «Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве.

   Можно ли в договоре купли-продажи указать меньшую сумму?

   Риски покупателя — Если покупатель выплатил всю сумму за недвижимость, и ту, которая указана в договоре, и ту, которая была указана в расписке, то в случае признания сделки недействительной, уже покупатель несет риски. Он рискует тем, что ему будет возвращена лишь та часть суммы, которая прописана в договоре купли-продажи.

   Приобретение недвижимости вопрос очень серьезный для любой семьи. Процесс этот всегда сопровождается дополнительными расходами по уплате пошлин, сборов, услуг специалистов по подготовке сделки. Стоит задуматься, имеет ли смысл подвергать рискам весь процесс покупки недвижимости, пытаясь сэкономить, например, на уплате налогов.

   Фото: ocenka-5.com

   Как уменьшить стоимость квартиры при продаже?

   Зачем занижают стоимость квартиры в договоре? — Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры ? Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более ( а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке ). Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут ( например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе ). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости ( особенно, в Москве ). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами. Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир, Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов ( подробнее – в Глоссарии по ссылке ). А «почти законный» способ – это и есть занижение ( уменьшение ) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше? Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости. !!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ, За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт! Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры, Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться? Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

   • Когда фиксированный вычет ( см. ссылку выше ) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
   • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было ( например, получил в наследство ), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

   Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость ! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

   Можно ли продать квартиру выше оценочной стоимости?

   Важно понять реальную рыночную стоимость квартиры — Марина Демина эксперт-оценщик В случае с квартирами существует два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Рыночная, как следует из ее названия, — это цена недвижимости на рынке. Можно просто посмотреть объявления о продаже похожих квартир и примерно понять ее рыночную стоимость.

   1. Кадастровая — это стоимость, которая указана в выписке из ЕГРН.
   2. Такая стоимость получена массовым методом, без учета индивидуальных характеристик квартиры.
   3. Она используется исключительно для целей налогообложения и к рыночной цене не имеет отношения.
   4. Продавец не обязан продавать квартиру по стоимости, которая указана в выписке из ЕГРН.

   Он вправе продать жилье за такую цену, которую считает выгодной и правильной. Она может быть и больше, и меньше кадастровой стоимости. Проще говоря, кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к цене продажи жилья. Поэтому если продавец хочет продать квартиру за 13 млн рублей, он имеет на это право.

   Оценщик может просто подтвердить эту цену для банка — в случае, если квартира на самом деле столько стоит. Здесь важно понять реальную стоимость квартиры. Если 13 млн — это сильно выше рынка, значит, надо выяснить почему. Возможно, продавец сделал дорогой ремонт, оставляет встроенную мебель и технику. Если же 13 млн — это просто завышенная рыночная цена, а на деле такие квартиры стоят, например, на 2 млн дешевле, то покупателю нет смысла договариваться о чем-то с оценщиком.

   В этой ситуации надо говорить с продавцом, чтобы он продал жилье по адекватной цене, или же отказаться от сделки.

   Почему в Дкп указывают меньшую сумму?

   Почему продавцы занижают цену — В 2016 году Drom.ru провел опрос, согласно которому у 57% респондентов в договоре купли-продажи (ДКП) указана реальная цена нового автомобиля или машины с пробегом. У других 42% респондентов указана цена 10 000 рублей и более, но меньше реальной стоимости. Налог платить не нужно только в трех случаях: • если срок владения автомобилем составляет более трех лет; • если сумма продажи ниже суммы покупки; • если стоимость автомобиля не превышает 250 тысяч рублей (это сумма стандартного налогового вычета при продаже).

   1. В остальных случаях в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ сумма подоходного налога составляет 13% налоговой базы.
   2. Рассчитать налог необходимо самостоятельно, а после подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить ( подробная инструкция есть на официальном сайте Федеральной налоговой службы ).
   3. Помните, что она должна быть представлена, если проданный автомобиль находился в собственности менее трех лет.

   Декларация нужна в любом случае, даже если обязанности по уплате налога не возникает. Рассчитать налог можно двумя способами: • с использованием цены при покупке авто: (цена продажи — цена покупки) × 13%; Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен за 300 000 рублей, налог составит 26 000 рублей (200 тысяч рублей × 13%).

   • С использованием налогового вычета: (цена продажи — налоговый вычет 250 000 рублей) × 13%; Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен дешевле 250 000 рублей, налог составит 32 500 рублей (250 000 рублей × 13%).
   • В основном занижением цены в ДКП занимаются перекупщики, так как с большого оборота придется заплатить существенную сумму в бюджет.

   Но бывает и так, что сам покупатель настаивает на занижении стоимости, чтобы покупка не привлекала внимание налоговых органов: автомобиль дорогой, а официальный доход приобрести подобное ТС не позволяет.

   Какую минимальную сумму можно указать в договоре купли-продажи квартиры?

   Требований к минимальным суммам при заключении договора купли продажи нет. Вы можете указать стоимость товара 1 руб. Однако многое зависит от самого товара и его реальной стоимости.

   Что такое завышение при покупке квартиры?

   Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т.к. дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях.

   Какие риски несет продавец при продаже квартиры?

   Признание сделки незаключенной или недействительной — «Если по каким-то причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом.

   1. Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам», —подчеркнула Аида Галяутдинова.
   2. Опасности для продавца при продаже квартиры: Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные).

   Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и так далее. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным. Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре.

   1. Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
   2. Аида Галяутдинова отметила, что уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре.

   Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.

   Можно ли продать квартиру выше оценочной стоимости?

   Важно понять реальную рыночную стоимость квартиры — Марина Демина эксперт-оценщик В случае с квартирами существует два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Рыночная, как следует из ее названия, — это цена недвижимости на рынке. Можно просто посмотреть объявления о продаже похожих квартир и примерно понять ее рыночную стоимость.

   • Кадастровая — это стоимость, которая указана в выписке из ЕГРН.
   • Такая стоимость получена массовым методом, без учета индивидуальных характеристик квартиры.
   • Она используется исключительно для целей налогообложения и к рыночной цене не имеет отношения.
   • Продавец не обязан продавать квартиру по стоимости, которая указана в выписке из ЕГРН.

   Он вправе продать жилье за такую цену, которую считает выгодной и правильной. Она может быть и больше, и меньше кадастровой стоимости. Проще говоря, кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к цене продажи жилья. Поэтому если продавец хочет продать квартиру за 13 млн рублей, он имеет на это право.

   Оценщик может просто подтвердить эту цену для банка — в случае, если квартира на самом деле столько стоит. Здесь важно понять реальную стоимость квартиры. Если 13 млн — это сильно выше рынка, значит, надо выяснить почему. Возможно, продавец сделал дорогой ремонт, оставляет встроенную мебель и технику. Если же 13 млн — это просто завышенная рыночная цена, а на деле такие квартиры стоят, например, на 2 млн дешевле, то покупателю нет смысла договариваться о чем-то с оценщиком.

   В этой ситуации надо говорить с продавцом, чтобы он продал жилье по адекватной цене, или же отказаться от сделки.

   Можно ли взять ипотеку на сумму больше стоимости квартиры?

   Дают ли банки денег больше, чем стоит залоговая квартира — Когда заемщик приходит в банк за ипотекой и обеспечением по кредиту выступает только залоговое жилье, сумма кредита не может превысить оценочную стоимость квартиры. Банк берет деньги для выдачи кредитов населению в Центробанке под процент. Взять ипотеку больше стоимости квартиры Банк не может рисковать, выдавая клиентам деньги без обеспечения. Единственно возможный вариант — поискать варианты займа с минимальным стартовым взносом или без него. Варианты решения проблемы:

   квартира в строящемся доме от девелопера при оформлении ипотеки в определенном банке; льготные ипотечные программы с господдержкой с нулевым первоначальным взносом; субсидии от государства для определенных категорий граждан на погашение первоначального взноса.

   Перечисленные варианты доступны не всем. Поэтому предстоящие расходы лучше просчитывать заранее.

   Какие риски несет продавец при продаже квартиры?

   Признание сделки незаключенной или недействительной — «Если по каким-то причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом.

   1. Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам», —подчеркнула Аида Галяутдинова.
   2. Опасности для продавца при продаже квартиры: Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные).

   Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и так далее. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным. Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре.

   1. Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
   2. Аида Галяутдинова отметила, что уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре.

   Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.