Зачем покупатель просит завысить стоимость квартиры?

Зачем покупатель просит завысить стоимость квартиры
Зачем завышать стоимость квартиры? — Главная причина махинации – желание получить кредит на большую сумму при покупке недвижимости на вторичном рынке, Согласно внутренним регламентам, банки финансируют не более 80-90% стоимости объекта. На практике показатель ещё ниже: 70-75%, то есть 25-30% цены объекта придётся оплачивать своими средствами.

А кредит в 2021-2022 гг. выгодно брать: растущая стоимость квартир полностью «съедает» переплату. Да и всегда есть надежда, что инфляция перекроет проценты. Пример. Антон хочет купить квартиру у Петра с привлечением ипотеки. Продавец хочет выручить за объект 8 млн. рублей, при этом своих денег у покупателя – только 500 тыс.руб.

Антон просит Петра завысить цену недвижимости до 10 млн. Если банк одобрит сделку и внесёт 80% за объект, покупателю вообще не придётся вносить собственные деньги. Выглядит красиво, особенно если покупка частично финансируется государством (есть целевые программы поддержки молодых семей, военнослужащих и т.д.).

  1. «Сэкономленные» деньги можно пустить на ремонт и переезд.
  2. Вроде как и банк не должен быть в обиде, если средства вносятся исправно, а долгов нет.
  3. Специалисты рассказывают и о фиктивной продаже недвижимости,
  4. Сделка оформляется между близкими родственниками либо людьми, состоящими в доверительных отношениях.

Участие банка нужно, чтобы получить кредит на большую сумму. Такая схема вряд ли является распространённой – вскрытые примеры найти не удалось.

Зачем нужно завышение стоимости квартиры?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке — Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях. Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Чем грозит занижение стоимости квартиры для покупателя?

Продавцу не стоит расслабляться — Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риелтора, нотариуса и даже покупателя. Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть суммы за квартиру, которая передаются неофициально, можно не получить вовсе.

От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства. «Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям.

  1. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным.
  2. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.
  3. Более того, если квартира станет фигурантов судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий,

Кроме того Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.

Как проходит сделка по ипотеке с завышением?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке — При покупке квартиры в ипотеку есть много важных нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос. Одни покупатели пытаются честно на него накопить, другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки.

  1. Например, просит собственника недвижимости завысить цену приобретаемой квартиры.
  2. Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить на размер первоначального взноса, который требует банк.
  3. Ее покупатели якобы передадут продавцу при подписании предварительного договора.
  4. А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры перечислит уже банк после регистрации сделки.

Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме? Давайте разбираться.

Почему нельзя занижают стоимость квартиры?

Вы покупаете квартиру, и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. По закону цена в сделках купли-продажи недвижимости — это важное условие самой сделки. Договор должен предусматривать цену. Если цены нет — нет и сделки.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, покупатель и продавец должны представить в Росреестр договор купли-продажи квартиры (ДКП). Договор купли-продажи без цены нельзя зарегистрировать, значит, он будет считаться незаключенным, а сделка — несостоявшейся ( cт.558 ГК РФ ). Ст.555 ГК РФ Бывает, что продавцы просят указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости квартиры.

Например, квартира стоит 6 млн руб., а продавец просит поставить 4 млн. Обычно это связано с тем, что он не хочет платить налог. При продаже квартиры продавец получает доход. В некоторых случаях с него нужно заплатить налог 13 % ( п.1 ст.224 НК РФ ), Разберемся, в каких случаях это нужно делать.

Читайте также:  Какой первоначальный взнос при семейной ипотеке?

Когда налог платить не нужно. По закону налог с продажи квартиры платить не нужно, если она была в собственности продавца: Как вычисляется налог с продажи недвижимости. Доходом от продажи квартиры считается ее цена, указанная в договоре купли-продажи. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или она отсутствует, например в безвозмездных договорах, то для налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости ( п.2 ст.214.10 НК РФ ),

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно посмотреть на сайте Росреестра, Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, нужно ввести ее адрес или кадастровый номер на сайте Росреестра Налогооблагаемую базу, а значит, и налог с продажи можно уменьшить двумя законными способами:

  1. Использовать имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. ( подп.1 п.2 ст.220 НК РФ ). Например, цена продажи — 6 млн руб. С вычетом в 1 млн руб. налогооблагаемая база составит 5 млн руб., а налог будет равен: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб. В данном случае выгоднее применить другой способ.
  2. Учесть фактические расходы на покупку квартиры и документально подтвердить их ( подп.2 п.2 ст.220 НК РФ ), Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 4 млн руб. и теперь продает за 6 млн руб., то налог будет вычисляться с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Он составит: (6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 руб.

    Чем опасно завышение цены в договоре купли-продажи?

    Риски завышения стоимости — Потенциальные неприятности преимущественно ложатся на продавца. Во-первых, в случае признании сделки недействительной придётся вернуть сумму, указанную в договоре. Во-вторых, при определённых условиях может появиться обязанность по уплате 13-процентного налога от разницы между ценой покупки и продажи.

    Важно! Участие банка в сделке усложняет процедуру отчуждения недвижимости. Финансовое учреждение должно одобрить подписание договора, что требует времени. Но и приобретатель ипотечной квартиры не может чувствовать себя в безопасности. Если в банке узнают об обмане, скорее всего, потребуют досрочно рассчитаться по кредиту.

    При определённых обстоятельствах возможна и уголовная ответственность по факту мошенничества.

    Как могут обмануть при продаже квартиры?

    Расписка за несуществующую сумму — Очень тонкая схема обмана продавца квартиры. Потенциальный покупатель показывает свою заинтересованность в сделке и заявляет, что будет брать ипотеку, чтобы выкупить вашу недвижимость. Далее он будет рассказывать вам, что банк одобрил ему ипотеку, вот только средств на первый взнос у него нет, поэтому финансовое учреждение не выдаст ему деньги.

    Чем опасна неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры?

    Фото: ТАСС/Антон Новодережкин Управляющий партнер инвестиционного холдинга юрист Эдуард Бугров предостерег россиян от покупки квартир по очевидно заниженной цене относительно рыночной стоимости. Об этом сообщает сайт «Аргументы и факты», В некоторых объявлениях продавцы указывают пункт «неполная стоимость в договоре».

    • По словам эксперта, занижение стоимости жилплощади может быть вызвано попыткой уклониться от выплаты подоходного налога в размере 13%.
    • Он предусмотрен для случаев, когда хозяин квартиры владел ей менее пяти (иногда менее трех) лет.
    • Попытка уклониться от уплаты налогов – это преступление, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.

    Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», – подчеркнул юрист.

    Кроме того, продавец жилплощади может оказаться банкротом. В таком случае конкурсный управляющий активами может отменить сделку, и квартира вернется к продавцу. Покупатель же получит сумму, указанную в договоре. Также возможны ситуации, когда оспорить сделку смогут родственники продавца – такой исход вероятен при приобретении квартиры у пожилых людей.

    Если в суде родственники докажут недееспособность продавца на момент купли-продажи, то покупатель сможет претендовать только на прописанные в договоре средства. Во избежание проблем с законом Бугров посоветовал продавцу дорогой недвижимости зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а затем перевести объект из статуса жилого помещения в коммерческое.

    Какую сумму нужно указывать в договоре купли-продажи квартиры?

    Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец.

    Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога. С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом.

    Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех). Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации.

    1. Для них сохранен прежний трехлетний срок.
    2. Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта.
    3. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

    Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

    В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

    Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

    О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова, Как уменьшить размер налога? Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости.

    При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти. «Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве.

    Чем грозит сделка с квартирой менее 3 лет в собственности?

    Мошенники — Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Зачем покупатель просит завысить стоимость квартиры

    Какие риски несет продавец при продаже квартиры?

    Признание сделки незаключенной или недействительной — «Если по каким-то причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом.

    • Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам», —подчеркнула Аида Галяутдинова.
    • Опасности для продавца при продаже квартиры: Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные).

    Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и так далее. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным. Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре.

    • Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
    • Аида Галяутдинова отметила, что уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре.

    Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.

    Что такое полная стоимость в договоре?

    Одна из ключевых характеристик кредита — это его полная стоимость. От ее размера будет зависеть полная сумма переплат за пользование заемными деньгами. Перед тем, как обращаться за кредитом, стоит заранее уточнить возможный размер и порядок расчета его полной стоимости. Полная стоимость кредита — это сумма, которую должен будет уплатить заемщик по кредитному договору. Она состоит из тела долга и начисленных на нее переплат. Полная стоимость рассчитывается за весь срок кредитования и выражается в числовом значении и в процентах годовых.

    • Порядок расчета ПСК определяет федеральный закон «О потребительском кредите (займе)».
    • В полную стоимость кредита входят все обязательные платежи по договору.
    • В первую очередь, это основная сумма долга и начисленные на нее проценты.
    • Также в ПСК включается стоимость сопутствующих услуг, необходимых для получения или обслуживания кредита — например, оценки залога или добровольное страхование.

    Штрафные санкции за просрочку или другие нарушения договора, уведомления по счету, обязательное страхование, комиссии за операции с наличными и изменения процентной ставки в ПСК не входят. ПСК должна быть указана в договоре кредитования. Она размещается на его первой странице в правом верхнем углу.

    • Порядок расчета полной стоимость должен быть прописан в условиях кредитования.
    • Для каждого конкретного клиента показатель долговой нагрузки рассчитывается индивидуально.
    • В процессе учитываются особенности конкретного вида кредитования: для подсчета ПСК для потребительских кредитов, ипотеки, автокредитов и кредитных карт часто установлены отдельные правила.

    Центробанк следит за размерами полной стоимости кредита в российских банках. Каждый квартал он рассчитывает среднерыночное значение ПСК, информацию о котором он размещает на своем сайте. Полная стоимость конкретного кредита не может превышать среднерыночную более, чем на треть.

    1. Если банк, в который вы обратились, не указывает размер полной стоимости кредита или правила его расчета, либо завышает сумму ПСК, то вы можете сообщить об этом нарушении в ЦБ.
    2. Перед оформлением кредита стоит рассчитать его полную стоимость самостоятельно.
    3. Это можно сделать в электронной таблице или с помощью специального калькулятора.

    Расчет ПСК поможет вам примерно понять размер переплаты по кредиту и спланировать его погашение перед обращением в банк. Учтите, что реальная стоимость кредита может превышать ПСК за счет не включенных в нее платежей — прежде всего, штрафов и комиссий.

    Как завысить ипотеку?

    Как происходит? — Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание приобрести недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него отчет об оценке объекта, составляемый независимыми экспертами и содержащий исчерпывающую информацию об объекте, начиная с инфраструктуры района и заканчивая состоянием жилья.

    Квартира продается примерно за 1 млн. рублей и если ее приобретают с использованием ипотечного кредита, необходимо внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тыс. рублей. Покупатель договаривается с владельцем о том, что ему уже был передан задаток, о чем составляется соответствующая расписка (авансовое соглашение). Она должна быть написана грамотно, поскольку при наличии ошибок банк может заподозрить завышение. Авансовое соглашение передается в финучреждение как доказательство того, что заемщик имеет средства на первоначальный взнос по ипотеке. Далее банк выдает кредит, который должен покрывать «стартовую» сумму, хотя фактически покупатель ничего продавцу не передает.