Почему нельзя занижают стоимость квартиры?

Почему нельзя занижают стоимость квартиры
Вы покупаете квартиру, и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. По закону цена в сделках купли-продажи недвижимости — это важное условие самой сделки. Договор должен предусматривать цену. Если цены нет — нет и сделки.

  • Чтобы зарегистрировать переход права собственности, покупатель и продавец должны представить в Росреестр договор купли-продажи квартиры (ДКП).
  • Договор купли-продажи без цены нельзя зарегистрировать, значит, он будет считаться незаключенным, а сделка — несостоявшейся ( cт.558 ГК РФ ).
  • Ст.555 ГК РФ Бывает, что продавцы просят указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости квартиры.

Например, квартира стоит 6 млн руб., а продавец просит поставить 4 млн. Обычно это связано с тем, что он не хочет платить налог. При продаже квартиры продавец получает доход. В некоторых случаях с него нужно заплатить налог 13 % ( п.1 ст.224 НК РФ ), Разберемся, в каких случаях это нужно делать.

  • Когда налог платить не нужно.
  • По закону налог с продажи квартиры платить не нужно, если она была в собственности продавца: Как вычисляется налог с продажи недвижимости.
  • Доходом от продажи квартиры считается ее цена, указанная в договоре купли-продажи.
  • Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или она отсутствует, например в безвозмездных договорах, то для налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости ( п.2 ст.214.10 НК РФ ),

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно посмотреть на сайте Росреестра, Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, нужно ввести ее адрес или кадастровый номер на сайте Росреестра Налогооблагаемую базу, а значит, и налог с продажи можно уменьшить двумя законными способами:

  1. Использовать имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. ( подп.1 п.2 ст.220 НК РФ ). Например, цена продажи — 6 млн руб. С вычетом в 1 млн руб. налогооблагаемая база составит 5 млн руб., а налог будет равен: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб. В данном случае выгоднее применить другой способ.
  2. Учесть фактические расходы на покупку квартиры и документально подтвердить их ( подп.2 п.2 ст.220 НК РФ ), Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 4 млн руб. и теперь продает за 6 млн руб., то налог будет вычисляться с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Он составит: (6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 руб.

    Чем опасно занижение стоимости при покупке квартиры?

    Продавцу не стоит расслабляться — Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

    Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риелтора, нотариуса и даже покупателя. Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть суммы за квартиру, которая передаются неофициально, можно не получить вовсе.

    От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства. «Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям.

    • Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным.
    • Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.
    • Более того, если квартира станет фигурантов судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий,

    Кроме того Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.

    Чем опасно завышение стоимости квартиры?

    Отдадите больше, чем получите — По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи. Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

    Для чего завышают стоимость квартиры?

    Зачем завышают стоимость недвижимости — Некоторые клиенты банков не хотят платить первоначальный взнос — все-таки это довольно солидная сумма. Чтобы не выплачивать ее, но все же получить ипотеку, они договариваются с хозяином квартиры, чтобы тот завысил ее стоимость на 10-20% — как раз на размер первоначального взноса, который требует банк. Почему нельзя занижают стоимость квартиры Эту сумму покупатель якобы передает продавцу, а продавец дает ему расписку, что при подписании предварительного договора уже получил эти деньги (на самом деле нет). Оставшуюся по договору сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры и которую хозяин изначально и хотел выручить, банк перечисляет в качестве кредита.

      они хотят оставить деньги на ремонт квартиры или покупку для нее мебели и техники; деньги нужны на другую крупную покупку; накоплений на первоначальный взнос просто-напросто нет.

    Но эти причины ни в коем случае не оправдывают человека, решившегося на эту схему. Она является рискованной не только для продавца, но и для покупателя.

    Почему нельзя покупать квартиру с занижением?

    Вы покупаете квартиру, и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. По закону цена в сделках купли-продажи недвижимости — это важное условие самой сделки. Договор должен предусматривать цену. Если цены нет — нет и сделки.

    • Чтобы зарегистрировать переход права собственности, покупатель и продавец должны представить в Росреестр договор купли-продажи квартиры (ДКП).
    • Договор купли-продажи без цены нельзя зарегистрировать, значит, он будет считаться незаключенным, а сделка — несостоявшейся ( cт.558 ГК РФ ).
    • Ст.555 ГК РФ Бывает, что продавцы просят указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости квартиры.

    Например, квартира стоит 6 млн руб., а продавец просит поставить 4 млн. Обычно это связано с тем, что он не хочет платить налог. При продаже квартиры продавец получает доход. В некоторых случаях с него нужно заплатить налог 13 % ( п.1 ст.224 НК РФ ), Разберемся, в каких случаях это нужно делать.

    Когда налог платить не нужно. По закону налог с продажи квартиры платить не нужно, если она была в собственности продавца: Как вычисляется налог с продажи недвижимости. Доходом от продажи квартиры считается ее цена, указанная в договоре купли-продажи. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или она отсутствует, например в безвозмездных договорах, то для налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости ( п.2 ст.214.10 НК РФ ),

    Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН — ее можно посмотреть на сайте Росреестра, Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, нужно ввести ее адрес или кадастровый номер на сайте Росреестра Налогооблагаемую базу, а значит, и налог с продажи можно уменьшить двумя законными способами:

    1. Использовать имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. ( подп.1 п.2 ст.220 НК РФ ). Например, цена продажи — 6 млн руб. С вычетом в 1 млн руб. налогооблагаемая база составит 5 млн руб., а налог будет равен: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб. В данном случае выгоднее применить другой способ.
    2. Учесть фактические расходы на покупку квартиры и документально подтвердить их ( подп.2 п.2 ст.220 НК РФ ), Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 4 млн руб. и теперь продает за 6 млн руб., то налог будет вычисляться с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Он составит: (6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 руб.

      Почему в договоре купли-продажи квартиры занижена цена?

      На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже).

      Чем опасна неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры?

      Фото: ТАСС/Антон Новодережкин Управляющий партнер инвестиционного холдинга юрист Эдуард Бугров предостерег россиян от покупки квартир по очевидно заниженной цене относительно рыночной стоимости. Об этом сообщает сайт «Аргументы и факты», В некоторых объявлениях продавцы указывают пункт «неполная стоимость в договоре».

      • По словам эксперта, занижение стоимости жилплощади может быть вызвано попыткой уклониться от выплаты подоходного налога в размере 13%.
      • Он предусмотрен для случаев, когда хозяин квартиры владел ей менее пяти (иногда менее трех) лет.
      • Попытка уклониться от уплаты налогов – это преступление, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.

      Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», – подчеркнул юрист.

      • Кроме того, продавец жилплощади может оказаться банкротом.
      • В таком случае конкурсный управляющий активами может отменить сделку, и квартира вернется к продавцу.
      • Покупатель же получит сумму, указанную в договоре.
      • Также возможны ситуации, когда оспорить сделку смогут родственники продавца – такой исход вероятен при приобретении квартиры у пожилых людей.

      Если в суде родственники докажут недееспособность продавца на момент купли-продажи, то покупатель сможет претендовать только на прописанные в договоре средства. Во избежание проблем с законом Бугров посоветовал продавцу дорогой недвижимости зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а затем перевести объект из статуса жилого помещения в коммерческое.

      Как могут обмануть при продаже квартиры?

      Расписка за несуществующую сумму — Очень тонкая схема обмана продавца квартиры. Потенциальный покупатель показывает свою заинтересованность в сделке и заявляет, что будет брать ипотеку, чтобы выкупить вашу недвижимость. Далее он будет рассказывать вам, что банк одобрил ему ипотеку, вот только средств на первый взнос у него нет, поэтому финансовое учреждение не выдаст ему деньги.

      Чем грозит сделка с квартирой менее 3 лет в собственности?

      Мошенники — Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили.

      Сколько лет нельзя продавать квартиру?

      Сколько нельзя продавать квартиру? — По общему правилу, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Таким образом, если вы владеете квартирой (либо долей в ней) более 5 лет, то НДФЛ с доходов от ее продажи платить не нужно. В некоторых случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года:

        когда право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика; когда право собственности получено в результате приватизации; когда право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; когда в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом приобретение иного жилого помещения в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение учитываться не будет.

      Во всех вышеуказанных случаях вы можете продать квартиру без уплаты НДФЛ, если владели ей 3 года и более Семьи, в которых есть не менее двух детей, вообще могут быть освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья при соблюдении ряда установленных законом условий.

      Чем опасно завышение цены в договоре купли-продажи?

      Риски завышения стоимости — Потенциальные неприятности преимущественно ложатся на продавца. Во-первых, в случае признании сделки недействительной придётся вернуть сумму, указанную в договоре. Во-вторых, при определённых условиях может появиться обязанность по уплате 13-процентного налога от разницы между ценой покупки и продажи.

      • Важно! Участие банка в сделке усложняет процедуру отчуждения недвижимости.
      • Финансовое учреждение должно одобрить подписание договора, что требует времени.
      • Но и приобретатель ипотечной квартиры не может чувствовать себя в безопасности.
      • Если в банке узнают об обмане, скорее всего, потребуют досрочно рассчитаться по кредиту.

      При определённых обстоятельствах возможна и уголовная ответственность по факту мошенничества.

      Какие банки идут на занижение?

      Итак, насколько готовы согласовать занижение цены в договоре приобретения банки (27.10.2021): — До любой суммы 🔹Газпромбанк 🔹Минбанк 🔹Райффайзенбанк 🔹Сбербанк 🔹Юникредитбанк 🔹ПСБ 🔹Уралсиб 🔹Банк СПБ 🔹СМП банк 🔹Банк Открытие 🔹БЖФ (но не менее 1 млн) 🔹Росбанк Дом (до любой суммы, но там, где есть ячейки, или до суммы кредита) До суммы кредита: До суммы кредита: 🔹АК Барс банк 🔹Абсолют Банк 🔹ВТБ 🔹Совкомбанк 🔹Альфа-банк 🔹Банк Зенит 🔹ТКБ 🔹Сургутнефтегазбанк 🔹Металлинвестбанк 🔹МКБ 🔹Татсоцбанк 🔹Ипотека 24 (но не менее 70% от кадастра) Не занижают: РСХБ, Банк Дом РФ, УБРИР, РНКБ.

      • Обычно при уступке по ДДУ возможно снижение до суммы кредита, но не ниже цены первого ДДУ.
      • Работают так с переуступкой — Росбанк, Райффайзенбанк, Татсоцбанк, ТКБ, БЖФ.
      • При родственных сделках, в сделках с детьми и при использовании субсидий (напр, МСК), при покупке ипотечного жилья, снизить цену серьезно, как правило, не получится.

      Хотя всегда есть исключения. Например, так при заложенном жилье работает ТКБ.

      Можно ли обналичить деньги с ипотеки?

      Вариантов четыре: Через депозитарий банка. На счет продавца после регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Наличными продавцу до подачи документов на гос.

      Какие риски несет продавец при продаже квартиры?

      Признание сделки незаключенной или недействительной — «Если по каким-то причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом.

      • Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам», —подчеркнула Аида Галяутдинова.
      • Опасности для продавца при продаже квартиры: Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные).

      Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и так далее. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным. Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре.

      • Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
      • Аида Галяутдинова отметила, что уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре.

      Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.

      Чем опасна неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры?

      Фото: ТАСС/Антон Новодережкин Управляющий партнер инвестиционного холдинга юрист Эдуард Бугров предостерег россиян от покупки квартир по очевидно заниженной цене относительно рыночной стоимости. Об этом сообщает сайт «Аргументы и факты», В некоторых объявлениях продавцы указывают пункт «неполная стоимость в договоре».

      1. По словам эксперта, занижение стоимости жилплощади может быть вызвано попыткой уклониться от выплаты подоходного налога в размере 13%.
      2. Он предусмотрен для случаев, когда хозяин квартиры владел ей менее пяти (иногда менее трех) лет.
      3. Попытка уклониться от уплаты налогов – это преступление, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.

      Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», – подчеркнул юрист.

      Кроме того, продавец жилплощади может оказаться банкротом. В таком случае конкурсный управляющий активами может отменить сделку, и квартира вернется к продавцу. Покупатель же получит сумму, указанную в договоре. Также возможны ситуации, когда оспорить сделку смогут родственники продавца – такой исход вероятен при приобретении квартиры у пожилых людей.

      Если в суде родственники докажут недееспособность продавца на момент купли-продажи, то покупатель сможет претендовать только на прописанные в договоре средства. Во избежание проблем с законом Бугров посоветовал продавцу дорогой недвижимости зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а затем перевести объект из статуса жилого помещения в коммерческое.

      Чем грозит сделка с квартирой менее 3 лет в собственности?

      Мошенники — Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили.

      Какую сумму нужно указывать в договоре купли-продажи квартиры?

      Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец.

      1. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.
      2. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.
      3. С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому.
      4. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом.

      Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех). Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации.

      • Для них сохранен прежний трехлетний срок.
      • Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта.
      • Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

      Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

      1. В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки.
      2. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.
      3. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

      Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

      О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова, Как уменьшить размер налога? Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости.

      При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти. «Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве.

      Как могут обмануть при продаже квартиры?

      Расписка за несуществующую сумму — Очень тонкая схема обмана продавца квартиры. Потенциальный покупатель показывает свою заинтересованность в сделке и заявляет, что будет брать ипотеку, чтобы выкупить вашу недвижимость. Далее он будет рассказывать вам, что банк одобрил ему ипотеку, вот только средств на первый взнос у него нет, поэтому финансовое учреждение не выдаст ему деньги.