Покупка квартиры — дело столь важное, что даже интроверту на время придется стать экстравертом: без общения с продавцом обойтись не получится. Многие покупатели сомневаются, уместны ли будут некоторые вопросы. Отбросьте сомнения: неудобных вопросов в этой ситуации нет.
Лучше заранее узнать все необходимое, чем впоследствии встретиться с неожиданностями. Мы подготовили список самых важных моментов, о которых надо спросить продавца при покупке квартиры. Вопросы о документах Во время первого разговора с продавцом, который обычно происходит еще по телефону, стоит сосредоточиться на основном.
Важно выяснить все юридические аспекты и определить, все ли хорошо с документами на недвижимость. Для начала узнайте, с кем вы разговариваете: с риелтором, собственником или третьим лицом. Это важно, чтобы понимать, кто будет вести переговоры, решать вопросы цены и общего взаимодействия.
До подписания документов необходимо встретиться и пообщаться непосредственно с собственником, чтобы исключить вопросы мошенничества, детально выяснить историю квартиры и особенности ее состояния. Особенно важно настоять на этом, если продажей квартиры занимаются родственники или третьи лица. При взаимодействии с риелтором проверьте, действительно ли он работает в озвученной им компании.
Вот основные юридические вопросы, которые надо задать:
Как возникло право собственности: прямая покупка, наследство, ипотека? Зарегистрировано ли право в Росреестре? Как давно возникло право собственности? Был ли собственник в то время женат/замужем? Использовался ли при покупке материнский капитал? Сколько собственников? Есть ли несовершеннолетние? Все ли согласны на продажу? Есть ли у продавца супруга/супруг? Согласен ли на продажу? Сколько человек прописано, есть ли среди них несовершеннолетние? Кто был прописан в квартире на момент приватизации? Кто и на каких условиях был выписан? Есть ли у квартиры обременения? Существуют ли ограничения на продажу? Есть ли другие люди, претендующие на квартиру? Если квартира получена в наследство, все ли законные наследники участвовали? Все ли в порядке с документами из БТИ? Если есть перепланировки — узаконены, есть возможность узаконить?
Вопросы о деньгах и сделке В повседневной жизни правила этикета не приветствуют разговоры о деньгах. Другое дело — покупка квартиры. Здесь важно заранее выяснить все финансовые вопросы Вот они:
Какая форма оплаты возможна: наличные, ипотека? Продумана ли схема сделки: банковская ячейка, счет? Выбран ли банк? Если используете материнский капитал: готов ли продавец ждать согласований? Если сделка у нотариуса: кто оплачивает услуги? Если участвует риелтор: кто оплачивает его услуги? Когда продавец готов выйти на сделку и освободить квартиру? Будет сделка прямой или альтернативной? Если второй вариант: сколько звеньев в цепочке? Надо ли ждать других? И сакраментальное: готовы ли к торгу?
Вопросы о квартире О квартире, действительно, можно задать 101 вопрос. Важно выяснить все: от того, шумные ли соседи, до даты, когда проводили поверку приборов учета.
Какие вопросы можно задать риэлтору?
Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей: документы основания права собственности; кто является собственником; как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).
В чем заключается работа риэлтора при покупке квартиры?
Кто должен платить за услугу риелтора, что входит в его обязанности, и от чего зависит стоимость услуг? Разъясняет генеральный директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске, платинового партнера СберБанка, Андрей Луговой.
- Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил.
- Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.
- Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности.
Покупатель получает в результате решение своей задачи. Если собственник обратился в агентство, чтобы продать свою недвижимость, значит, риелтор работает в интересах продавца. Определяет оптимальную стоимость жилья, создает спрос на него, работает с возражениями и торгуется, компания проводит юридическое сопровождение сделки и т.д.
Сколько торговаться при покупке квартиры?
Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank — — В сегменте элитного жилья торг есть всегда, за редким исключением. Особенность нашего покупателя в том, что если ему не дали скидку, он может принципиально не купить объект несмотря на то, что цена и параметры его полностью устраивают.
Минимальная цифра торга составляет от 5 до 10% от заявленной стоимости, но есть продавцы, которые изначально закладывают в цену объекта потенциальный торг до 30%! Собственников квартир можно условно поделить на три группы. Первая — это люди, которые абсолютно не замотивированы в продаже собственных объектов.
Часто это очень состоятельные люди, обладающие большим «парком» квартир и не считающие «копейки», в которые им обходится их содержание, или живущие за границей. Понять их логику ценообразования достаточно сложно, донести реальную ситуацию на рынке практически невозможно.
В основном мы общаемся с представителями таких собственников, которые также не замотивированы в продаже объекта, поэтому продается недвижимость очень долго. Вторая группа — те, кто живут в долларовом мире, то есть оценивают свою недвижимость не сравнительным, а расходным путем: они вспоминают, за сколько покупали свою недвижимость в долларах, и исходят из этого при формировании проданной цены, которая может в два раза превышать текущую рыночную стоимость.
Эти люди готовы торговаться, если осознают, что их цена совершенно не привлекает покупателей, а им действительно нужно продать объект. Третья — люди, которые имеют реальные финансовые планы и хотят продать недвижимость в короткие сроки. Такие клиенты прислушиваются к мнению брокера, выходят на рынок с адекватной рыночной ценой, иногда даже могут продать объект по цене ниже рынка, осознавая, что с годами его стоимость не будет расти в цене.
У них, как правило, есть четкие цели, и они знают, как и на что потратят деньги от продажи квартиры. Хорошо торгуются, понимают, что сейчас «рынок покупателя». Таких людей, к сожалению, менее 30%. Не пропустите: Покупка квартиры без риелтора 20 статей о том, как купить вторичную квартиру Заниженная цена в договоре купли-продажи Как купить новостройку: 23 полезные статьи Статьи не являются юридической консультацией.
Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Что поднимает стоимость квартиры?
Главные факторы, определяющие стоимость квартир – местоположение (престижность района), транспортная доступность района и качество инфраструктуры, этажность и тип дома, планировка и техническое состояние объекта недвижимости.
Как правильно общаться с риэлтором при покупке квартиры?
Риэлтор стоит над покупателем и продавцом — Посредники отстаивают свои интересы, не занимая сторону покупателя или продавца. Это существенно снижает вероятность заключения выгодной сделки, так как общение двух сторон сделки зачастую выстраивается под руководством самого посредника.
- При общении с риэлтором вам нужно заставить его следовать вашему плану беседы и предоставлять вам ту информацию, которая вас интересует, а не ту, которая есть у него.
- При этом не стоит допускать типичной ошибки и спешить встречаться с продавцом до самостоятельного осмотра недвижимости и окрестностей.
Как правило, если вы проводите внешний осмотр объекта без риэлтора и продавца, вам удается сформировать более непредвзятое впечатление о предложении. Особенно ценны в данном случае негативные характеристики лота. Они становятся основаниями для аргументированного снижения цен при разговоре с владельцем.
- При этом не стесняйтесь задавать риэлтору нетипичные вопросы.
- Например, кто такой продавец, давно ли продается этот объект и снижалась ли его стоимость.
- Информация о продавце едва ли не самая ценная из тех, что риэлтор может предоставить покупателю.
- Многие покупатели разведку не проводят, и оказываются абсолютно не готовы к общению с домовладельцами.
Те, зная сильные стороны предложения, упирают на них, подтверждая цену. Гости, не зная ровным счетом ничего, в лучшем случае импровизируют, в худшем — соглашаются с озвучиваемыми доводами. А все потому, что пошли на поводу у посредника и согласились с его сценарием диалога.
Какие документы нужно запросить у риэлтора?
Документы, подтверждающие квалификацию риелтора — Кроме свидетельства о регистрации предпринимательской деятельности у риелтора должны быть сертификаты, подтверждающие профессиональную подготовку для работы агентом по недвижимости. Это и есть основным признаком того, что вы сотрудничаете с профессионалом. Проверить это достаточно легко, и здесь не нужно требовать показывать документы лично. Можно воспользоваться базами соответствующих организаций. «Для того чтобы убедиться в том, что агент является членом общественной организации достаточно попросить его предоставить номер ID и проверить на сайте». 
Если риелтор работает по международным стандартам и правилам, он подтверждает это сертификатом соответствующего уровня. Например, NAR свидетельствует о принадлежности к международной ассоциации риелторов США. Его наличие у агента также можно посмотреть в открытой базе, Обратите внимание! Если агент использует обозначение с логотипом Realtor® – это автоматически означает сертификацию АСНУ или NAR. Имя Realtor® запатентованное, и в Украине по праву называть себя так в бланках, договорах, на визитках могут только члены этих двух организаций. 
Кроме того, принадлежность к организациям дает ему привилегии в работе – доступ к закрытым базам данных.
Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры?
Можно через сервис «госуслуги», через МФЦ или попросить у владельца расширенную выписку из домовой книги. В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.
Сколько длится осмотр квартиры?
В среднем, приёмка квартиры площадью до 40 м 2 занимает 1 час, до 70 м 2 — 1,5 часа, до 100 м 2 — до 2 часов. Если площадь больше 100 м 2, то, скорее всего, осмотр продлится не менее 2 часов. Также необходимо учесть время на составление акта осмотра с застройщиком — от 15 мин до 1 часа.
