Вопрос № 1: Каковы документальные основания застройки? — У добросовестного застройщика, предлагающего жилье для покупки, должны быть в наличии следующие документы:
- Подтверждение права пользования земельным участком. Это может быть договор на аренду/субаренду или передачу прав собственности. При этом стоит обратить внимание на назначение участка, которое должно совпадать с действиями застройщика.
- Разрешение на ведение строительных работ. Необходимо проверить даты и наименование организации, указанные в документе. Если разрешение не оформлено, просрочено или оформлено неверно, здание не может быть сдано в эксплуатацию и привлечь застройщика к ответственности будет сложно.
- Договора с поставщиками ресурсов. Еще на этапе строительства должны быть заключены акты о поставке ресурсов и договора с компаниями, которые осуществят подведение коммуникаций. Предоставление этих документов является гарантией, что в квартире покупателя будет свет, вода и другие удобства.
Если строительство здания уже завершено, застройщик также должен предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию. Его наличие говорит о том, что дом прошел приемку государственной комиссией, которая может занимать от 3 до 6 месяцев.
Почему у агентств дешевле чем у застройщика?
Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора — 
Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов. К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке.
В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т.д. Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры).
С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания. То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.
- Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет.
- Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве.
- Это справедливо лишь отчасти.
Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение. В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.
Чем опасно Дду?
Жилая недвижимость
- Все статьи
- Назад
- Назад
Содержание:
- Процедура покупки по договору долевого участия
- Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ
- Сравнение ДДУ и договора купли-продажи
- Риски, возникающие при заключении ДДУ
Договор долевого участия – один из самых выгодных способов покупки квартиры в строящемся доме. Строительство осуществляется на деньги, которые покупатели передают застройщику еще до того, как многоэтажка будет введена в эксплуатацию. Чтобы долгожданное новоселье действительно состоялось, при покупке квартиры по ДДУ необходимо соблюдать определенный порядок действий.
- Право собственности будет получено покупателем только после того, как многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.
- Договор ДДУ становится действительным только после того, как будет внесен в Росреестр (то есть зарегистрирован).
Покупая квартиру по ДДУ, рекомендуется придерживаться следующего порядка действий:
- Выбираем застройщика. Помимо постройки дома в удобном для вас месте, застройщик должен иметь регистрационные документы, право собственности или аренды на земельный участок, на котором этот дом будет возводиться (регистрация в ЕГРН), проектную декларацию, разрешение на строительство от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Сообщение о строительстве дома должно быть опубликовано в официальных изданиях – на сайте застройщика, в газетах и другой периодике. Ваша задача на этом этапе – свести к минимуму риск, что строительство будет остановлено или сроки его затянутся на неопределенное время.
- Выбираем кредитное учреждение (только в том случае, когда для приобретения жилья планируется использовать кредит). Определяющий критерий выбора – условия, на которых банк предоставляет займы.
- Заключение ДДУ и его регистрация в Госреестре.
- Выбираем фирму, которая будет заниматься обслуживанием многоквартирного дома после его сдачи в эксплуатацию. Выбор делают будущие жильцы на общем собрании.
ВАЖНО, Договор долевого участия не имеет узаконенной формы, поэтому у каждого застройщика он разный, Чтобы избежать неприятных последствий, будьте особо внимательны на каждом из вышеперечисленных этапов. Договор долевого участия – это сделка, имеющая свои плюсы и минусы. Среди минусов самые существенные:
- Не очень большой срок выплаты рассрочки – максимум 5 лет.
- Покупатель должен отдать всю сумму, указанную в ДДУ, до того, как новострой будет сдан.
- Срок регистрации ДДУ составляет 1-4 недели.
Но такая сделка имеет и весомые преимущества:
- Стоимость квартиры будет ниже, чем покупка жилья в доме, который уже сдан в эксплуатацию (разница зависит от того, на каком этапе строительства заключается ДДУ).
- Застройщик по закону не имеет права после заключения ДДУ изменять стоимость квартиры, Исключением является изменение площади квартиры.
Как происходит оплата квартиры от застройщика?
Выводы —
- Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.
Сколько по времени занимает приемка квартиры?
Время зависит от площади квартиры и качества сдаваемого объекта. Если площадь небольшая, а количество выявленных дефектов минимальное, то приёмка происходит быстро. И наоборот. В среднем, приёмка квартиры площадью до 40 м 2 занимает 1 час, до 70 м 2 — 1,5 часа, до 100 м 2 — до 2 часов.
Когда выдают ключи от новостройки?
Когда производится выдача ключей в новостройках? — Получить ключи от квартиры в новостройке можно не раньше, чем стройка будет завершена, дом принят в эксплуатацию и подписан акт приемки-передачи. Если приемка состоялась, и у дольщика нет претензий к качеству предоставленной квартиры, то застройщик передает ему ключи после подписания соответствующих документов.
Как проверить документы застройщика?
Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке? — В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы застройщика, которые можно найти на официальном сайте девелопера или запросить в офисе продаж. Сюда относится свидетельство о регистрации юридического лица, устав организации и выписка из ЕГРЮЛ (можно посмотреть на сайте ФНС России ). Помимо правоустанавливающих документов, у застройщика в обязательном порядке должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на дом и документы на земельный участок.
Как проверить документы у застройщика?
Как проверить разрешение на строительство и лицензию генподрядчика — Декларацию о начале строительных работ выдают для объектов категории последствий СС1. К ним относим жилые дома до 4 этажей включительно. А разрешение на строительство выдается для объектов категорий последствий СС2 и СС3, к которым относят жилые дома от 5 этажей, в которых постоянно проживают от 50 до 400 человек, и жилые комплексы многоэтажных домов, комплексы с торговыми и общественными центрами.99% строек в Киеве — это объекты категорий последствий СС2 и СС3, которые требуют получения лицензии генподрядчика.
