Этот вопрос неизбежно задаёт себе каждый человек, задумавшийся о приобретении квартиры в новостройке. Давайте разберёмся, чем отличаются эти две формы договора, а также взвесим плюсы и минусы каждого варианта. В отличие от договора купли-продажи, предметом которого является сделка с уже существующим объектом права собственности (квартирой), договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения сторон, возникшие в связи с созданием и передачей имущества, которое не является объектом права собственности.
- Это связано с тем, что согласно действующему законодательству, право собственности на возводимые объекты возникает с момента их государственной регистрации, а регистрация объекта недвижимости (квартиры) проводится только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
- Таким образом, пока жилой дом не введён в эксплуатацию, застройщик вправе заключать с покупателем только договор долевого участия в строительстве.
Раньше покупка жилья по ДДУ была сопряжена с определённым риском для участника долевого строительства (дольщика). Теперь эта схема абсолютно БЕЗОПАСНА! С принятием изменений и поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» права участников долевого строительства надёжно защищены.
- ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж.
- Оплата денежных средств производится после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре.
- Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах.
Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению. Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительствеи покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.
Главным минусом для некоторых дольщиков может оказаться необходимость ждать заселения, пока идёт строительство жилого дома. После того, как жилой дом введён в эксплуатацию, приобретение квартиры в нём становится возможным только путём заключения договора купли-продажи. ДКП – более привычная и понятная для многих форма договорных отношений при покупке недвижимости.
Она регламентируется статьями Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Договор купли-продажи по-прежнему остаётся стопроцентно надёжным способом приобретения жилья, но если раньше это являлось его весомым преимуществом по сравнению с ДДУ, то теперь обе схемы в равной степени гарантируют успешную сделку.
Что такое договор долевого участия?
Договор долевого участия в строительстве — По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.
- характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
- сроки передачи квартиры дольщику;
- стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
- гарантийные сроки.
Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.
- дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
- застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.
По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании. В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей.
Для физических лиц — нотариальная доверенность. Предмет договора должен быть конкретизирован, Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.
Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Договор долевого участия или договор купли продажи — Предварительный договор купли-продажи Документ, как и предыдущий, никого и ни к чему не обязывает, это простое обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи, являющийся основным, а в предварительном договоре просто прописаны условия, по которым этот основной договор будет заключен.
- Важно Тем не менее, эти договоры не так страшны, так как заключаются на конечных этапах инвестиционного процесса, после того как дом построен.
- По предварительному договору цена фиксируется, и непосредственно договор купли-продажи заключается на ранее определенных условиях.
- Таким образом, покупатель получает право на результат своей инвестиционной деятельности – квартиру, в которую сможет въехать после завершения строительства дома.
Но, вступая на путь инвестирования строительства, покупателю квартиры необходимо помнить о существующих «подводных камнях». Основная проблема в том, что покупатели – физические лица – не заключают договор непосредственно с генеральным инвестором. А ведь именно генеральный инвестор – первоначальный держатель всех прав на квартиры.
Как выбрать договор долевого участия для покупки квартиры?
Советы —
- Инвесторы несут на себе больше рисков, чем дольщики.
- Стоимость по сделке долевого участия будет выше. Застройщик заложил в цену ДДУ возможные убытки.
- Инвестиционный договор – гибкая форма сделки: все гарантия должны быть прописаны в договоре.
- Для покупки квартиры выбирайте ДДУ.
- Инвестиционные и предварительные соглашения – уловки застройщиков. Следите, чтобы в заголовке было написано «Договор долевого участия».
Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-ili-kuplya-prodazha.html
Что такое договор долевого строительства?
Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них – ЮК — 
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.
- Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования.
- И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия.
- А между тем, различия между ними довольно существенны.
- Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.
Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны. Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ).
Анализируя ст.4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго. Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий.
Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.
Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ». ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит.
Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ.
